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民间多“奇招”对付限购令

【发布时间:】 2012-12-31 【查看次数:】  【字体:     】【颜色: 绿

综述:民间多“奇招”对付限购令】

本期嘉宾:

  李晴川(河南国基律师事务所主任)

  王少禹(河南省高级人民法院民一庭副庭长)

  背景新闻

 

  继今年1月新国八条出台后,全国主要城市纷纷跟进,北京、成都、大连、上海、青岛、长春、南宁等城市相继推出新政。而这些城市大多数是限制本地人、外地人购房套数,并要求外地人提供纳税、社保证明。

  南宁市商品房“限购令”出台后,有人声言“卖户口”:交上8000元至2万元不等,可以与有南宁户口的异性结婚,这样就能获准买房,事成后再离婚。而在北京,也不断有网友称,北京夫妻不妨利用户口假离婚,赚取购房佣金致富,甚至算出,一对北京户口的夫妻离婚如果利用户口招租,分别和外地人领取结婚证,助其在京买房,每次收取房价5%的佣金,即可挣10万元到15万元。一年结、离婚4到6次,两人各挣40万元到90万元不等。

  除了假离婚、假结婚的“致富手段”,网上还有很多歪招,如以公司名义买房的,以高价购买完税证明的,但是,这些作假办法靠谱吗?存在怎样的法律风险?

  招数1

  “结婚离婚”随时变

  目前,在网络上,已有女士发帖叫价20万,求与有北京市户口的人假结婚,婚后获得购房资格,购房后马上离婚。该帖说明,双方签协议并予以公证,男方不许占女方任何便宜,双方不住在一起,“婚姻”存续期间各自财政独立,但男方有协助女方尽快买房之义务,买房后尽快解除婚约。发帖者还表示,如买房顺利、合适,可再给男方10万元补助金。

  风险提示:

  假结婚容易,假离婚难。首先,对于该帖中指出的婚前公证,恐怕没有公证处同意做,因为这缺乏必要的法律依据和保障。其次,假结婚后购房,离婚时很可能因为一方或双方生变,使得财产分割时间过长或分割不清,一方很可能提出房产之外的财产分割要求。而且在双方婚姻关系存续期,一旦一方有借贷款行为,另一方要分担债务。所以说,结婚、离婚不是简单的领证、换证。

  假结婚容易,真结婚难。就目前我国老百姓传统的道德思想,有多次婚史并不是一件光彩的事情。以假结婚为手段的买房者或者收取费用者如果有一天想真结婚了,难保对方不计较其婚史。

  王少禹副庭长说,假离婚有两种,一种是抓住目前民政系统婚姻状况信息没有联网的漏洞,通过作假证的方式“离婚”,其实还是存在法定的婚姻;另外一种是夫妻双方为了达到某种目的,到民政部门协议离婚,等目的达到再复婚。第一种假离婚本身就是违法的。而第二种假离婚则是法律关系解除,其风险是显而易见的,因为离婚在法律上会产生财产分割的效力。夫妻双方假离婚后,一方依据离婚协议获得房产,如果该方为了经济利益,不予复婚,侵吞财产,则另一方只能承担自己行为造成的后果。

  招数2

  “税单社保”找代办

  自限购令出台后,一些专门负责劳务派遣业务的公司纷纷在网络上打出广告:“代办社保税单、补缴社保。”然而,这种新买卖真能帮外地人解决问题吗?

  风险提示:

  所谓“代办社保税单、补缴社保”,公司只提供缴税和社保的服务,但能否贷款或者购房,他们是不负责的。李晴川律师提醒,很多银行在审查客户资料时比较注重审查社保记录,一旦发现社保是补缴的,银行贷款申请就会被拒绝。相当于买房者付出了服务费,办理了税单、社保,却达不到贷款买房的目的。而这种补缴社保的方式又是违规的,在这种情况下,买房者不能向法院要求追究代办公司的法律责任,只能吃哑巴亏。

  另外,社保是与劳动者的劳动关系挂钩的,一旦买房者办理了假社保,相应会产生一系列的问题。比如,某些企业为了照顾员工,私下达成协议,帮员工出具虚假的工资证明用于按揭贷款,甚至帮非本市籍员工通过补缴社保的方式取得缴纳1年以上社会保险的证明,规避对非本市籍常住人员贷款买房的限制。但是,这也给企业自身带来了风险。因为,企业为取得证明而缴纳的社保基数会比较低,而为员工出具的收入证明却是数额较高的,这样一组矛盾的证明,往往会成为企业未按收入证明的基数缴纳社保的证明。而未及时足额缴纳社保又是劳动合同法规定的劳动者单方解除劳动关系获得补偿金的法定事由。遇到一些“忘恩负义”的员工,企业就只能承担法律规定的补足社保和支付解除劳动合同补偿金的法律后果。

  招数3

  “委托公证”藏玄机

  限制个人购房套数后,一些人开始寻找新的机会。有人就提出了利用“委托公证”避开限制,即购房时不办理过户手续,而是签订植入特别条款的买卖合同,然后找出各种理由,要求业主到公证处办理房屋所有权和房屋买卖过户等事项的委托公证书。

  风险提示:

  李晴川律师提醒,对于卖房人来说,应当尽量避免选择这种售房的方式。如果卖方授权委托炒房客全权办理房产交易过户,在交易过程中存在很大的风险。炒房客为了追求高差价,有可能采用欺骗、隐瞒的手段达到自己的目的,因此就难免会与买房者产生纠纷。

  根据法律规定,受托人的行为是由委托人负责的。作为经过公证的委托人,卖房者就要为炒房客的违法、违约行为买单。在此提醒卖房者,在与买房人签订房屋买卖合同时,一定要仔细阅读合同条款,分析其中的利弊,尽量避免陷入炒房客的陷阱。

  对于遭遇这种炒房客的买房者来说,也存在巨大的风险:因为炒房客不是实际房屋产权人,对房屋状况不甚了解,还会为了提高转卖价格进行简单装修,隐藏房屋缺陷。买房人最终买到的可能不是其理想的房屋。房屋物业、供暖、水电气、有线电视、电信等事项的办理可能会涉及实名的问题,这些工作炒房客往往不能直接办理,买房人会因此产生不必要的麻烦。

  招数

  4

  “公司购房”求方便

  华远集团的任志强也不甘寂寞,在微博上出招规避限购令:“不能办个一人公司或夫妇合伙人企业吗?政策好像没说不许公司、企业购房吧?也没限制购买几套,更没限制和规定不许公司破产给股东还债吧?不合理的政策一定有无数的漏洞。也就一定有许多的路可以合理绕过红灯区。别小看了民众的智慧。”此招似乎很“智慧”,但管用吗?

  风险提示:

  王少禹副庭长说,虽然市场上能够进行二手房过户给公司的操作,但交易成本要明显高于个人购房的支出。首先,无论是普通住宅还是非普通住宅,只要是以公司名义购房,均需按照房款的3%缴纳契税,不享受税率减半的优惠。其次,公司购房还得多缴纳房产税和印花税。

  而且,公司购房无法列为个人财产。即使是以本人名义注册的公司,要想把公司购房转到个人名下,也必须通过转售程序,缴纳相关税费后办理过户手续。这不仅得再多缴一次税,而且依然得适用限购令中的购房条件,麻烦一点也没少。

  以公司名义购房,房产就将被视为公司固定资产,需要每年列入财务报表计算折旧。另外,一旦公司财务状况出现问题,房产也有可能被抵押、变卖等来弥补欠债损失,这样房子真正的主人损失就更大了。

发布时间:2012-12-31    作者:admin      来源:未知                
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